Situación del Financiamiento de la Vivienda
La Ley No. 393 de Servicios Financieros marcó un cambio estructural en el modelo de negocio bancario. Entre los principales cambios se encontró la incorporación de una categoría de préstamos denominada vivienda social. Dicha ley establece un cupo mínimo de cartera que los bancos deben cumplir, habiéndose generando una oportunidad atractiva para la compra y construcción de inmuebles debido a las condiciones de largos plazos y bajas tasas de interés.
De esta forma, la Cartera de Vivienda Social creció desde USD 837 millones en diciembre de 2014 hasta USD 3.840 millones en junio 2020. La participación de este tipo de crédito aumentó desde 32,5% hasta 59,3% en 2020.
En el gráfico se observa que los préstamos de vivienda regular se han estancado desde el año 2017, mientras que la cartera de vivienda social continuó creciendo. La leve contracción del mes de junio puede explicarse por las medidas de aislamiento implementadas en el país, que retrasaron los desembolsos de nuevos préstamos.
El futuro del financiamiento de Vivienda Social depende en buena parte de las condiciones de financiamiento en el mercado de valores. Usualmente, plazos largos en préstamos a 20 y 30 años demandan que la banca acceda a financiamiento a través de la emisión de DPFs a plazos de 15 años a fin de contar con un calce de financiamiento y préstamos en plazos.
Este financiamiento proviene principalmente de los aportes recibidos por las AFPs que son invertidos mensualmente en Bolsa. Ante la interrupción en el cobro de este tipo de aportes, el flujo de los inversionistas se ha visto modificado de forma significativa, situación que ha limitado la emisión de DPFs a 15 años en la Bolsa. En consecuencia, es posible que la banca tenga menor apetito por seguir incrementando de forma significativa la cartera de préstamos de vivienda social.